La facultad de desistimiento en la compraventa financiada por tercero

De conformidad con el Articulo 621-49 del Código Civil de Catalunya, el comprador tiene la facultad de desistir del contrato de compraventa cuyo precio es financiado por un tercer (entidad de crédito).

¿En qué consiste esta facultad?

La facultad que prevé el Articulo 621-49 del Código Civil de Catalunya es la de evitar que el comprador quede definitivamente obligado al cumplimiento de un contrato cuando no dispone de todo o parte del precio para cumplirlo, y, por ende, evitando así las consecuencias negativas que ello comporta y que se derivan de dicho incumplimiento. 

¿Cómo se ejerce esta facultad? ¿Es directamente operativa?

Examinemos, primero, la redacción de la norma:

“Artículo 621-49 Previsión de financiación por tercero

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador”

Dada la redacción que contiene la norma y el afán de protección del comprador, debemos entender que, si hay previsión de financiación de tercero de parte o totalidad del precio, la norma es aplicable, excepto, claro que está que se haya pactado lo contrario en el contrato, esto es, que el comprador renuncie a tal facultad o bien que no se prevea financiación del precio.

En todo caso, dada la ligera ambigüedad de interpretación de la norma, entendemos que siempre será aconsejable establecer claramente si se prevé o no una financiación de tercero y bajo que condiciones se estipula esta cláusula protectora.

¿Cuáles son los supuestos de mayor complejidad a la hora de la redacción de la cláusula de previsión de financiación de tercero?

Los supuestos de mayor dificultad interpretativa de esta norma y de su aplicación contractual son aquellos en los que para que el comprador pueda desistir de la compraventa, se exige contractualmente que se haga con justificación documental, en un plazo determinado o bajo otras limitaciones que complican su eficiencia. De hecho, algunas limitaciones a la facultad concedida ex lege podrían generar dudas de validez por estar limitando una facultad concedida legalmente.  Por ello, será siempre importante redactar esta cláusula con equidad y bajo plazos razonables.

¿Es aplicable esta norma a todo tipo de comprador, sea cual sea su forma jurídica?

La redacción de este articulo parece estar hecha en sentido amplio, por lo que parece que no sólo los particulares se pueden beneficiar de ella, sino también las personas jurídicas. 

Eso sí, la financiación debe proceder de una entidad de crédito, quedando excluida de aplicación para financiaciones que procedan de familiares, amistades u particulares.

¿Cómo se debe entender la coletilla final del articulo cuando dice: “salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador”?

Entendemos que, dado el afán protector para el comprador, esta interpretación de debe ser restrictiva, y que se debe entender como negligente aquellos supuestos en los que el comprador no ha realizado las gestiones necesarias para obtener el préstamo hipotecario (por ejemplo, no ha enviado la documentación necesaria a la entidad de crédito, etc).

¿Qué ocurre si concurre esta cláusula en el contrato y el comprador finalmente no obtiene la financiación?

El comprador recuperará el precio pagado (y las arras), pero a su turno deberá dejar al vendedor “en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el primer contrato”.

En conclusión, podemos ver que la norma es bastante amplia y da baste juego a nivel contractual, por lo que es recomendable asesorarse antes de firmar un contrato de compraventa con entrega de arras.