Implications de la rupture de l’accord de réservation immobilière

1. Introduction au processus d’achat.

Avant d’approfondir dans ce sujet, il est nécessaire d’éclaircir que, tel que nous avons expliqué dans d’autres entrées de notre blog, l’achat immobilier peut être réalisé de plusieurs manières et en plusieurs phases. 

La manière la plus commune, est celle qui est composée de deux phases : contrat privé d’achat avec versement d’arrhes, et son authentification postérieure dans l’étude de notaire.

2. La réservation comme document juridique et son classement comme pré-contrat.

Dans ce contexte, la réservation immobilière ; dénommée également contrat de réservation, offre de réservation, lettre d’intentions, entre autres dénominations, est devenu un outil très utile pour les agents d’affaires voulant fixer les bases pour la négociation future du contrat d’achat avec versement d’arrhes. Pour ce faire, la réservation immobilière, serait comme une étape préalable dans le processus de la transaction immobilière.

Cependant, comme il s’agit d’un pré-contrat, de nombreux doutes surgissent sur quelles sont les conséquences de leur inaccomplissement, mais avant d’y approfondir, il est nécessaire d’établir et d’éclaircir quelles sont les conditions requises pour que ledit contrat de réservation soit considéré valide et efficace comme pré-contrat.

3. Conditions requises pour la validité et l’efficacité de documents pour les assimiler aux pré-contrats.

1. Capacité légale suffisante pour souscrire et formaliser le document du contrat.
2. La chose (propriété qui fait l’objet de transaction) et son prix doivent être bien identifiés et déterminés sur le document. 
3. Existence d’une cause légitime de la part des deux parties et un clair consentement sur l’objet, la cause et le prix, lesquels doivent être libres de vices.
4. Il n’est pas nécessaire de suivre une manière spécifique pour clore l’accord, mais il est recommandable de le faire par écrit puisque cela apportera des effets probatoires à l’avenir.
5. Le document du pré-contrat doit inclure les clauses contenant les conditions générales du contrat (dates approximatives de remise du bien, détermination pour savoir qui assume les dépenses et les impôts, le prix et la manière de paiement, la désignation de l’étude de Notaire où sera passé l’acte authentique futur et apport de la documentation nécessaire pour pouvoir mener à bien la transaction).

En général, donc, si le document contient les points indiqués précédemment, nous serions face à un document pré-contractuel.

4. Arrivés à ce stade, quelles seraient les conséquences de l’inaccomplissement de l’accord pré-contractuel ou réservation immobilière ?

Bien évidemment, nous ne pouvons pas vous répercuter les conséquences que l’inaccomplissement d’un contrat d’achat avec versement d’arrhes (qu’elles soient pénales ou pénitentielles) pourraient entraîner, mais la rupture sans justification desdites négociations pourrait comporter effectivement une réclamation pour dommages et intérêts conformément à l’Article 1902 du Code civil.  

En somme, bien que les réservations immobilières ne soient pas considérées juridiquement comme un contrat d’achat avec versement d’arrhes, il n’en est pas moins vrai que leur inaccomplissement ou la rupture de la négociation comporte des responsabilités sous forme de compensation pour dommages et intérêts à la charge de la partie qui a mis fin à ladite négociation.  Le tout, sur la base que la partie contractuelle lésée par la rupture de la négociation revienne à la situation dans laquelle elle se trouvait avant le début de la négociation. 

Il est important de tenir compte que ladite réclamation devra être réalisée selon les préceptes et les conditions requises qu’une réclamation de responsabilité civile extra-contractuelle établit et que bien évidemment lesdits dommages et intérêts doivent être des dommages économiquement évaluables, réels et effectifs, qu’ils soient directement à cause de l’inaccomplissement du pré-contrat et sous la responsabilité de la partie défaillante. Nous approfondirons davantage dans ce sujet dans les prochaines entrées du blog.