LA CAPACITÉ DE DÉSISTEMENT DE L’ACHAT FINANCÉ PAR UN TIERS

Conformément à l’Article 621-49 du Code Civil de Catalogne, l’acheteur a la capacité de désister du contrat d’achat dont le prix est financé par un tiers (entité de crédit).

En quoi consiste cette capacité ?

La capacité qui est prévue à l’Article 621-49 du Code Civil de Catalogne est celle d’éviter que l’acheteur soit obligé définitivement de passer un contrat lorsqu’il ne dispose pas de tout ou d’une partie du prix pour le remplir, et , par conséquent, en évitant ainsi les conséquences négatives que cela comporte et qui découlent dudit inaccomplissement. 

Comment cette capacité est exercée ? Est-elle directement opérationnelle ?

Examinons, d’abord, la rédaction de la norme :

« Article 621-49 Prévision de financement par un tiers

1. Si le contrat d’achat prévoit le financement de tout ou d’une partie du prix de la part d’une entité de crédit, l’acheteur, à moins que le contraire soit convenu, peut désister du contrat s’il justifie documentairement, dans le délai convenu, le refus de l’entité désignée d’accorder le financement ou d’accepter la subrogation de l’acheteur à l’hypothèque qui grève l’immeuble, à moins que le refus découle de la négligence de l’acheteur »

Étant donné la rédaction contenue dans la norme et la volonté de protection de l’acheteur, nous devons entendre que, s’il y a prévision de financement de la part d’un tiers d’une partie ou de la totalité du prix, la norme est applicable, excepté, il est évident, que le contraire ait été convenu dans le contrat, à savoir, que l’acheteur renonce à ladite faculté ou que le financement du prix ne soit pas prévu.

En tout cas, étant donnée la légère ambiguïté d’interprétation de la norme, nous entendons qu’il sera toujours recommandable d’établir clairement si l’on prévoit ou pas un financement de tiers et sous quelles conditions cette clause protectrice est stipulée.

Quels sont les cas hypothétiques à plus grande complexité au moment de rédiger la clause de prévision du financement de tiers ?

Les cas hypothétiques à plus grande difficulté interprétative de cette norme et de son application contractuelle sont ceux où, pour que l’acheteur puisse désister de l’achat, il est exigé contractuellement de le faire à travers une pièce justificative, dans le délai déterminé ou sous d’autres imitations qui compliquent leur efficacité. De fait, quelques limitations à la faculté accordée ex lege pourraient générer des doutes de validité du fait d’être en train de limiter une capacité accordée légalement.  De ce fait, il sera toujours important de rédiger cette clause de manière équitable et sous des délais raisonnables.

Est-ce que cette norme est applicable à toute sorte d’acheteur, indépendamment de sa forme juridique ?

La rédaction de cet article semble être faite dans un sens large, par conséquent, il semble que non seulement les particuliers peuvent en bénéficier, mais également les personnes morales. 

Mais il faut savoir que le financement doit procéder d’une entité de crédit, état exclu l’application pour des financements provenant de parents, d’amitiés ou de particuliers.

Comment devons-nous entendre l’addition finale de l’article quand il dit : « à moins que le refus découle de la négligence de l’acheteur » ?

Nous entendons que, étant donné la volonté de protection de l’acheteur, cette interprétation doit être restrictive, et nous devons entendre également comme négligent les cas hypothétiques où l’acheteur n’aura pas réalisé les démarches nécessaires pour obtenir le prêt hypothécaire (par exemple, il n’a pas envoyé la documentation nécessaire à l’entité de crédit, etc.).

Qu’est-ce qui se passe si cette clause est ajoutée au contrat et l’acheteur finalement n’obtient pas le financement ?

L’acheteur récupérera le prix payé (et les arrhes, mais à son tour il devra laisser le vendeur » dans la même situation dans laquelle il se serait trouvé si le premier contrat n’avait pas été passé ».

En somme, nous pouvons voir que la norme est assez vaste et offre assez de possibilités au niveau contractuel, par conséquent, il est recommandable de se renseigner avant de signer un contrat d’achat avec versement d’arrhes.