Guide Complet sur les Servitudes en Espagne : Tout ce que Vous Devez Savoir lors de l’Achat, la Vente ou la Construction de Propriétés

Que vous achetiez ou vendiez une propriété ou un bien immobilier en Espagne, ou que vous construisiez un bien immobilier ou une propriété en Espagne, vous avez peut-être entendu parler des servitudes.

Que sont les servitudes ?

Les servitudes sont des droits réels. Plus précisément, l’article 566-1.1 CCCat définit le droit de servitude comme « ce droit réel qui grève partiellement un bien, qui en est le servant, au profit d’un autre, qui est le dominant, et peut consister en l’octroi à ce dernier d’un certain usage du bien servant ou d’une réduction des pouvoirs du propriétaire du bien servant.

Il convient donc de préciser qu’il existe un fonds ou bien servant qui est celui qui est grevé en faveur de l’autre bien qui est le bien dominant et celui qui, pour le dire de manière populaire, obtient le bénéfice de la première.

Comment savoir si un bien a une servitude ?

En se présentant au Registre foncier et en demandant un relevé d’informations, nous pouvons voir si un bien a une servitude enregistrée et savoir s’il s’agit du fonds (ou bien) dominant ou du fonds (ou bien) servant.

Comment les servitudes prennent-elles fin ?

Selon l’article 566-11 du Code civil de Catalogne, elles s’éteignent en raison des causes générales d’extinction des droits réels (qui sont prévues dans les articles 532-2 à 532-4 et principalement la perte du bien, la consolidation des titres de propriété et le renoncement des propriétaires), en outre, pour les causes propres de fin de la servitude :

Article 566-11 Causes d’extinction de la servitude

1. 1. La servitude s’éteint pour les causes générales d’extinction des droits réels et, en outre, pour les causes suivantes :

a) Le manque d’usage pendant dix ans à compter du moment où la désuétude ou l’action négatoire est constatée, sauf dans le cas d’une servitude sur un bien propre. b) La perte totale du bien servant ou dominant. c) L’impossibilité de l’exercer. d) L’extinction du droit des concédants ou du droit réel des propriétaires de la servitude. e) Le cas mentionné à l’article 566-3-2, si la déclaration expresse de l’existence de la servitude n’a pas été faite.

2. La servitude, si elle s’éteint en raison de l’impossibilité de l’exercer, n’est pas restituée même si son exercice est à nouveau possible par la suite.
3. Les titulaires d’une servitude forcée rétablie dans les dix ans qui suivent son extinction pour l’une des causes établies aux alinéas a et c de l’article 1 ne doivent payer aucune indemnisation, sauf si ladite servitude a été éteinte par un acte typique des propriétaires de la propriété dominante.

Quels sont les types de servitudes les plus connus ?

Certains des types de servitudes les plus connus sont :

• Les servitudes de lumières et de vues (qui consistent à recevoir la lumière qui entre par le bien servant et passe par celui dominant par des fenêtres ou des lucarnes).
• Les servitudes de passage (qui consiste à fournir aux propriétaires d’un bien sans issue ou avec une sortie insuffisante un accès à la voie publique).
• Les servitudes d’accès à un réseau général (qui impliquent de fournir aux propriétaires d’un bien sans raccordement à un réseau général d’assainissement ni fourniture d’eau, d’électricité, de communications, de nouvelles technologies ou autres services similaires).
• Les servitudes d’aqueduc (qui impliquent de donner aux propriétaires d’un bien l’accès à une ressource en eau tant qu’ils sont propriétaires de la ressource hydrique externe).
• Les servitudes d’usage (normalement définies par le titre constitutif, mais destinées à l’usage d’une zone du fonds servant).

Quelles obligations les servitudes impliquent-elles ?

Les plus courantes sont : Article 566-6 Contenu accessoire de la servitude

1. Les travaux et activités nécessaires à l’établissement et au maintien de la servitude sont à la charge du propriétaire, à moins que le titre de constitution n’en dispose autrement. Les propriétaires du bien servant devront, le cas échéant, tolérer son occupation partielle pour que lesdits travaux puissent être réalisés.
2. Les propriétaires du bien servant, si la servitude apporte une utilité effective à leur bien, doivent contribuer proportionnellement aux frais d’établissement et de conservation, sauf accord contraire.
3. Les propriétaires du bien servant ne peuvent exécuter aucuns travaux nuisant ou gênant l’exercice de la servitude.

Par conséquent, si vous envisagez d’acheter un bien en Espagne ou de vendre un bien en Espagne et que vous pensez que vous pourriez être concerné par cette obligation, nous vous recommandons de contacter un avocat pour savoir comment gérer ou résoudre votre situation avant formaliser tout contrat.