La facultat de desistiment en la compravenda finançada per tercer

De conformitat amb l’Articulo 621-49 del Codi Civil de Catalunya, el comprador té la facultat de desistir del contracte de compravenda el preu de la qual és finançat per un tercer (entitat de crèdit).

En què consisteix aquesta facultat?

La facultat que preveu l’Articulo 621-49 del Codi Civil de Catalunya és la d’evitar que el comprador quedi definitivament obligat al compliment d’un contracte quan no disposa de tot o part del preu per a complir-lo, i, per tant, evitant així les conseqüències negatives que això comporta i que es deriven d’aquest incompliment.

Com s’exerceix aquesta facultat? És directament operativa?

Examinem, primer, la redacció de la norma:

“Article 621-49 Previsió de finançament per tercer

Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, excepte pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, tret que la denegació es derivi de la negligència del comprador”

Donada la redacció que conté la norma i l’afany de protecció del comprador, hem d’entendre que, si hi ha previsió de finançament de tercer de part o totalitat del preu, la norma és aplicable, excepte, clar que està que s’hagi pactat el contrari en el contracte, això és, que el comprador renunciï a tal facultat o bé que no es prevegi finançament del preu

En tot cas, donada la lleugera ambigüitat d’interpretació de la norma, entenem que sempre serà aconsellable establir clarament si es preveu o no un finançament de tercer i baix que condicions s’estipula aquesta clàusula protectora.

Quins són els supòsits de major complexitat a l’hora de la redacció de la clàusula de previsió de finançament de tercer?

Els supòsits de major dificultat interpretativa d’aquesta norma i de la seva aplicació contractual són aquells en els quals perquè el comprador pugui desistir de la compravenda, s’exigeix contractualment que es faci amb justificació documental, en un termini determinat o sota altres limitacions que compliquen la seva eficiència. De fet, algunes limitacions a la facultat concedida ex lege podrien generar dubtes de validesa per estar limitant una facultat concedida legalment. Per això, serà sempre important redactar aquesta clàusula amb equitat i baix terminis raonables.

És aplicable aquesta norma a tota mena de comprador, sigui com sigui la seva forma jurídica?
La redacció d’aquest articulo sembla estar feta en sentit ampli, per la qual cosa sembla que no sols els particulars es poden beneficiar d’ella, sinó també les persones jurídiques.

Això sí, el finançament ha de procedir d’una entitat de crèdit, quedant exclosa d’aplicació per a finançaments que procedeixin de familiars, amistats o particulars.

Com s’ha d’entendre l’afegitó final de l’article quan diu: “tret que la denegació es derivi de la negligència del comprador”?

Entenem que, donat l’afany protector per al comprador, aquesta interpretació de deure ser restrictiva, i que s’ha d’entendre com a negligent aquells supòsits en els quals el comprador no ha realitzat les gestions necessàries per a obtenir el préstec hipotecari (per exemple, no ha enviat la documentació necessària a l’entitat de crèdit, etc).

Què ocorre si concorre aquesta clàusula en el contracte i el comprador finalment no obté el finançament?
El comprador recuperarà el preu pagat (i les arres), però al seu torn haurà de deixar al venedor “en la mateixa situació en la qual s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el primer contracte”.

En conclusió, podem veure que la norma és bastant àmplia i dona basti joc a nivell contractual, per la qual cosa és recomanable assessorar-se abans de signar un contracte de compravenda amb lliurament d’arres.